Verwaltung · Hausverwaltung
Mietverwaltung
in Köln. Mit System.
Wir verwalten vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie einzelne Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten für ihre Eigentümer – als Hausverwaltung kaufmännisch und technisch, mit festen Abläufen, klarer Dokumentation und einem Ansprechpartner, der Ihre Immobilie kennt.
Verwaltung mit Real House
Verwalten heißt, eine Immobilie dauerhaft im Blick zu behalten.
Gute Verwaltung fällt kaum auf: Zahlungen kommen an, Abrechnungen stimmen, Schäden werden behoben, bevor sie größer werden. Dahinter stehen feste Abläufe und jemand, der Verantwortung übernimmt.
- 01
Ein fester Ansprechpartner
Eine verantwortliche Person kennt Ihre Immobilie, koordiniert alle Vorgänge und ist Ihr direkter Kontakt.
- 02
Kaufmännisch und technisch
Abrechnung, Instandhaltung und Gebäudetechnik werden zusammen gedacht – so wird Handlungsbedarf früh erkannt.
- 03
Dokumentiert und nachvollziehbar
Vorgänge, Begehungen und Entscheidungen werden festgehalten und für Sie verständlich aufbereitet.
01 — Kaufmännische Verwaltung
Zahlungen, Abrechnungen, Verträge. Sauber geführt.
Alles, was Ihre Immobilie wirtschaftlich betrifft: Zahlungen, Abrechnungen, Verträge und die Kommunikation mit allen Beteiligten. Abgerechnet wird zweimal – gegenüber den Mietern und gegenüber Ihnen als Eigentümer.
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01
Mietzahlungen und Mahnwesen
Zahlungseingänge werden überwacht; bei Rückständen wird das Mahnwesen eingeleitet.
-
02
Betriebskostenabrechnung für Ihre Mieter
Fristgerecht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums – mit Belegen für eine mögliche Einsichtnahme.
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03
Jahresabrechnung für Sie
Alle Einnahmen und Ausgaben Ihrer Immobilie im Überblick, mit Nachweisen – auch als Grundlage für Ihre Steuererklärung.
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04
Mietanpassungen
Nach gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben – auf Ihren Wunsch.
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05
Kommunikation und Verträge
Ansprechpartner für Mieter, Behörden und Dienstleister; laufende Dienstleistungs- und Versorgerverträge werden geprüft.
02 — Technische Verwaltung
Zustand kennen. Vorausschauend instand halten.
Alles, was Zustand und Betrieb des Gebäudes betrifft – von der regelmäßigen Begehung bis zur Koordination von Reparaturen. Wer den Zustand kennt und Maßnahmen rechtzeitig plant, vermeidet Folgeschäden und verteilt Kosten besser.
-
01
Regelmäßige Begehungen
Der Zustand des Objekts wird regelmäßig geprüft und dokumentiert.
-
02
Reparaturen und Schäden
Aufträge werden vergeben und überwacht, erste Maßnahmen bei Schäden eingeleitet und Schadenfälle mit Versicherungen und Dritten abgewickelt.
-
03
Dienstleister koordinieren
Hausmeister-, Reinigungs- und Wartungsdienste werden eingebunden und ihre Leistungen kontrolliert.
-
04
Instandhaltung planen
Anstehende Maßnahmen werden geplant; Handwerksbetriebe, Architekten und Energieberater je nach Aufgabe eingebunden.
Wo Modernisierung sinnvoll ist, bereiten wir Entscheidungen vor – Bau & Sanierung ergänzen unsere Verwaltung.
Im Alltag
Was Mietverwaltung im Alltag bedeutet.
Die meiste Arbeit einer Mietverwaltung ist unspektakulär – und genau deshalb wichtig: Sie sorgt dafür, dass Ihre Immobilie und Ihre Mietverhältnisse jeden Tag funktionieren.
- 01
Ansprechpartner der Mieter
Anliegen, Mängelmeldungen und Fragen der Mieter laufen bei uns zusammen und werden bearbeitet – größere Entscheidungen stimmen wir mit Ihnen ab.
- 02
Mieten im Blick
Zahlungseingänge werden überwacht; bei Rückständen wird das Mahnwesen eingeleitet.
- 03
Instandhaltung und Schäden
Reparaturen werden beauftragt und überwacht, Schadenfälle mit Versicherungen abgewickelt.
- 04
Dienstleister koordinieren
Hausmeister-, Reinigungs- und Wartungsdienste werden eingebunden und ihre Leistungen kontrolliert.
- 05
Hausordnung und Miteinander
Die Hausordnung wird durchgesetzt, Konflikte zwischen Mietparteien werden sachlich begleitet.
Zuständigkeiten
Wir kümmern uns. Sie behalten die Entscheidung.
Verwaltung bedeutet nicht, Kontrolle abzugeben. Klare Zuständigkeiten sorgen dafür, dass der Alltag läuft – und wichtige Entscheidungen bei Ihnen bleiben.
| Bereich | Wir übernehmen | Sie entscheiden |
|---|---|---|
| Mietverhältnisse | Wir übernehmen Kommunikation mit den Mietern, Zahlungsüberwachung, Mahnwesen und Hausordnung | Sie entscheiden Über Neuvermietungen, Mietanpassungen und rechtliche Schritte |
| Instandhaltung | Wir übernehmen Begehungen, Angebote einholen, Aufträge vergeben und überwachen | Sie entscheiden Über größere Maßnahmen und deren Umfang – nach vorheriger Abstimmung |
| Schäden | Wir übernehmen Erste Maßnahmen einleiten, Handwerker koordinieren, Versicherungsfälle abwickeln | Sie entscheiden Über Folgemaßnahmen, die über die Schadenbehebung hinausgehen |
| Abrechnung | Wir übernehmen Betriebskostenabrechnung für die Mieter und Jahresabrechnung für Sie | Sie entscheiden Über Ihre Planung auf Grundlage einer nachvollziehbaren Übersicht |
| Kosten und Verträge | Wir übernehmen Laufende Dienstleistungs- und Versorgerverträge prüfen und Alternativen aufzeigen | Sie entscheiden Über Vertragswechsel und neue Dienstleister |
Der genaue Leistungsumfang und die Abstimmungswege werden im Verwaltervertrag individuell festgelegt.
Ablauf
Von der Übernahme bis zum Jahresabschluss.
Verwaltung folgt einem wiederkehrenden Rhythmus. So wissen Sie, was wann geschieht – im ersten Jahr und in jedem weiteren.
- Phase 01
Übernahme
Wir verschaffen uns ein vollständiges Bild von Ihrer Immobilie und stellen die Verwaltung geordnet auf.
- Fristen des bisherigen Verwaltervertrags prüfen
- Übergabe von Mietverträgen, Kautionen und Kontenständen
- Erste Begehung und Bestandsaufnahme
- Information der Mieter und Dienstleister
- Phase 02
Laufende Verwaltung
Der Alltag der Immobilie wird zuverlässig betreut – und Sie werden einbezogen, wo es auf Ihre Entscheidung ankommt.
- Zahlungseingänge und Mahnwesen
- Anliegen von Mietern
- Reparaturen und Dienstleister
- Abstimmung größerer Maßnahmen mit Ihnen
- Phase 03
Jahresabschluss
Einmal im Jahr wird abgerechnet, geprüft und vorausgeplant.
- Betriebskostenabrechnung für die Mieter
- Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben für Sie
- Begehung und Zustandsbericht
- Planung anstehender Instandhaltungen
Bei einem Verwalterwechsel sind die Kündigungsfristen des bestehenden Verwaltervertrags zu beachten.
Mieterwechsel
Wenn ein Mietverhältnis endet.
Ein Mieterwechsel ist der Moment, in dem Verwaltung, Instandhaltung und Vermietung zusammenkommen. Wir begleiten ihn von der Kündigung bis zum neuen Mietverhältnis.
- 01
Kündigung und Abnahme
Die Kündigung wird geprüft, die Wohnung bei Auszug mit Protokoll abgenommen.
- 02
Mietsicherheit
Die Kaution wird nach Prüfung möglicher Ansprüche abgerechnet.
- 03
Instandsetzung
Notwendige Arbeiten werden abgestimmt und koordiniert – bei Bedarf bis zur Modernisierung.
- 04
Neuvermietung
Auf Wunsch übernehmen wir die Vermietung mit sorgfältiger Mieterauswahl.
Leistungsbereiche
Verwaltung, die zu Ihrer Immobilie passt.
Vermietetes Haus, Gewerbefläche oder einzelne Eigentumswohnung: Der Umfang der Verwaltung richtet sich nach Objekt und Bedarf.
- Mietverwaltung für Wohnimmobilien Vermietete Häuser, Mehrfamilienhäuser oder mehrere Objekte: Mietverhältnisse, Abrechnungen und Instandhaltung im Auftrag des Eigentümers.
- Gewerbemietverwaltung Für Büro-, Laden- und Gewerbeflächen mit ihren besonderen vertraglichen und technischen Anforderungen.
- Sondereigentumsverwaltung Für einzelne Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten: Verwaltung Ihrer Einheit in Ihrem Auftrag – vom Mietverhältnis bis zur Abstimmung mit der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft.
- Vermietung Wenn eine Einheit frei wird: Neuvermietung mit sorgfältiger Mieterauswahl.
- Bau & Sanierung Wenn Instandhaltung zur Modernisierung wird: ergänzend zur Verwaltung, koordiniert mit Fachbetrieben.
Köln & Umgebung
Hausverwaltung in Köln und Umgebung.
Ob Mietshaus, Wohn- und Geschäftshaus oder einzelne Eigentumswohnung: Für diese Kölner Stadtteile und für Hürth beschreiben wir, was bei Vermietung und Verwaltung dort zählt.
Häufige Fragen
Fragen zur Haus- und Mietverwaltung.
Ihre Frage ist nicht dabei? Wir beantworten sie gern persönlich.
Was kostet eine Hausverwaltung?
Das hängt von Art, Größe und Zustand der Immobilie sowie vom gewünschten Leistungsumfang ab. Sie erhalten ein individuelles Angebot, nachdem wir Ihre Immobilie und Ihre Anforderungen kennen.
Was unterscheidet Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung und WEG-Verwaltung?
Die Mietverwaltung betreut vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien im Auftrag des Eigentümers. Die Sondereigentumsverwaltung betreut eine einzelne Eigentumswohnung oder Gewerbeeinheit im Auftrag ihres Eigentümers – etwa das Mietverhältnis und die Abstimmung mit der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Die WEG-Verwaltung verwaltet dagegen das gemeinschaftliche Eigentum einer Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Wir übernehmen die Mietverwaltung und die Sondereigentumsverwaltung.
Kann ich nur einzelne Leistungen beauftragen?
Der Leistungsumfang wird im Verwaltervertrag individuell festgelegt. Sprechen Sie uns an, welche Aufgaben Sie abgeben möchten.
Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung vorliegen?
Die Abrechnung über die Vorauszahlungen ist dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.
Welche Kosten können auf die Mieter umgelegt werden?
Umlagefähig sind die laufenden Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind – die Betriebskostenverordnung nennt die einzelnen Kostenarten. Kosten für Instandhaltung und Verwaltung gehören nicht dazu.
Was geschieht mit den Mietkautionen?
Mietkautionen sind getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Bei einer Übernahme der Verwaltung werden die Kautionen und die zugehörigen Nachweise übergeben.
Wie läuft ein Wechsel der Hausverwaltung ab?
Zunächst gelten die Kündigungsfristen des bisherigen Verwaltervertrags. Zur Übernahme werden Unterlagen, Verträge und Kontenstände übergeben, Mieter und Dienstleister informiert und das Objekt gemeinsam begangen.
Wie werde ich über meine Immobilie informiert?
Über Ihren festen Ansprechpartner, die jährliche Abrechnung und die Abstimmung größerer Maßnahmen. Wie und wie oft wir berichten, legen wir gemeinsam fest.
Sprechen wir über Ihre Immobilie.
Erzählen Sie uns, welche Immobilie Sie verwalten lassen möchten und welche Aufgaben Sie abgeben wollen. Wir melden uns bei Ihnen.